Investicija į dar tik planuojamą vilą Balyje gali būti vienas geriausių jūsų sprendimų - jei pasirinksite teisingai.

Tačiau viena klaida gali kainuoti labai brangiai: šimtai tūkstančių eurų už vilą, kurios statybos vėluoja, leidimai neaiškūs, o po metų jau reikia remontų.

Kad taip nenutiktų - svarbu žinoti, į ką atkreipti dėmesį.

Šis gidas padės jums išvengti dažniausiai pasitaikančių klaidų ir priimti saugų, pagrįstą sprendimą.

‍

1 klaida: Pasitikėjimas gražiais vizualais nepasidomėjus apie ankstesnius vystytojo projektus

‍

‍

Kas nutinka: kiekvienas gali pasisamdyti dizainerį, kuris sukurs įspūdingus 3D vizualus. Tikrasis klausimas - ar šis vystytojas iš tikrųjų gali įgyvendinti tai, ką žada?

‍
Patarimai:

• Pasiteiraukite, kokius projektus yra įgyvendinusi būtent ši komanda - įskaitant rangovą, architektą ir projekto vadovą (jei toks išvis egzistuoja).
  

• Paprašykite nuotraukų arba vaizdo įrašų iš jau pastatytų vilų, o ne vien dizaino vizualizacijų.

• Įvertinkite, ar galutinis rezultatas atitiko pirminius pažadus - ar pastatytos vilos iš tikrųjų atrodė taip, kaip buvo žadėta?

• Dalis vystytojų samdo pigiausius rangovus, kurie nesupranta europinių kokybės standartų. Pasekmės? Leidžiantis stogas, pelėsis, vandentekio problemos, prastos apdailos darbai ir brangiai kainuojantys taisymai po įsikėlimo.

• Pasidomėkite, kas iš tikrųjų prižiūri statybas. Jei nėra nepriklausomo techninio projekto vadovo, pasikliaujate tuo pačiu vietiniu rangovu, kuris tikrina pats save ir neturi jokios tarptautinės patirties.

• Rinkitės komandą, kuri turi patirties ne tik kurti vizualus, bet ir realiai statyti vilas.

‍

Net jei projektas dar nepradėtas statyti ir yra naujas - patikima, patyrusi komanda ir nepriklausoma priežiūra yra tai, kas paverčia gražią vizualizaciją į realią, pelningą ir ilgaamžę vilą.

‍

‍

Klaida Nr. 2: Visos sumos sumokėjimas iš anksto (didžiulė klaida).

‍

Kas nutinka: kai kurie vystytojai prašo sumokėti 70 - 100% visos sumos statybų pradžioje. Jei iškyla problemų ar nesutarimų, liekate be jokių svertų ar derybinės galios.

‍
Patarimai:

• Derėkitės dėl mokėjimo etapais - pavyzdžiui: 30 % pasirašant sutartį, 30 % pastačius konstrukciją, 30 % užbaigus apdailą, o likusius 10 % tik po galutinio patikrinimo ir SLF (naudojimo leidimo) išdavimo.

• Visada pasilikite paskutinę dalį mokėjimo iki tol, kol bus atliktas defektų sąrašas (snag list) ir pateiktas oficialus leidimas naudoti objektą (SLF).

‍

Klaida Nr. 3: Nepatikrinama, kam priklauso žemė ir kokia jos paskirtis

‍

Kas nutinka: žemė gali būti netinkamos paskirties (pvz., žemės ūkio, saugoma, šventa) arba netgi visiškai nepriklausyti vystytojui.

‍‍

‍Patarimai:

• Paprašykite parodyti originalų žemės nuosavybės dokumentą (SHM arba HGB).

• Patikrinkite žemės paskirtį RDTR žemėlapyje (ieškokite rausvų arba geltonų zonų).

• Įsitikinkite, kad turite teisę į privažiavimo kelią, kuris yra bent 2,6 m pločio - tai būtina teisėtai nuomai.

• Paprašykite įrodymo, kad žemė yra visiškai apmokėta ir oficialiai priklauso vystytojui.

‍

Rizika - milžiniška. Prieš pervesdami pinigus, būtinai įsitikinkite, kam priklauso žemė.

‍

Klaida Nr. 4: Manoma, kad vila bus legaliai statoma bei nuomojama.

‍

‍

Kas nutinka: kartais investuotojai tik po statybų sužino, kad jų vila negali būti legaliai nuomojama per Airbnb ar booking.com platformas. Kai kuriais atvejais projektas netgi sustabdomas valdžios institucijų jau po to, kai pirkėjas yra sumokėjęs pinigus.

‍
Patarimai:

• Prieš prasidedant statyboms, įsitikinkite, kad vystytojas turi oficialiai išduotą statybų leidimą (PBG). Tai pagrindinis dokumentas, be kurio jūsų vila negalės būti legaliai nuomojama.

• Pasitikrinkite, ar numatytas naudojimo leidimo (SLF) gavimo planas. Jo jau reikalauja Airbnb, Booking.com platformos ir net draudimo bendrovės.

• Taip pat būtina įsitikinti, kad vystytojas turi teisę vykdyti trumpalaikę nuomą - tai reiškia, kad jis veikia per tinkamą juridinę formą (pvz., PT PMA) ir turi atitinkamas licenzijas teisėtai vykdyti veiklą.

• Svarbu žinoti: net 95 % statybų Balyje vis dar pradedamos be leidimų. Įsivaizduokite Europą 90-aisiais – kai viskas veikė per pažintis ir vokelius. Indonezijoje ši praktika vis dar gyva, tačiau valdžios institucijos vis dažniau pradeda tikrinti statybas.

• 2024 m. buvo įkurta speciali tarnyba, kurios tikslas – fiksuoti ir stabdyti nelegalias statybas. Jei vystytojas neturi reikiamų leidimų, rizikuojate, kad jūsų investicija bus sustabdyta statybų viduryje, o vilos paleidimas nusikels metams ar dar ilgiau.

• Gauti leidimus atgaline data – sudėtinga ir lėta procedūra. Visą šį laiką negalėsite teisėtai nuomoti savo vilos. Turėsite turtą, bet be teisės jį naudoti ar iš jo uždirbti.

Kad jūsų investicija nevirstų nelegaliu verslu – visada paprašykite statybos leidimo (PBG) įrodymo prieš mokėdami pinigus.

‍

Klaida Nr. 5: Statybos kokybės ir medžiagų ignoravimas

‍

Kas nutinka: Iš pirmo žvilgsnio viskas atrodo tvarkinga - modernus, gražus, išskirtinis dizainas. Tačiau už gražios išorės gali slėptis pigūs vamzdžiai, nesandarus stogas ar visiškai neizoliuotos sienos. Praėjus pusmečiui - pelėsis, kiauri vamzdžiai, ar net būtinas viso stogo keitimas.

‍
Patarimai:

• Paprašykite detalaus statybinių medžiagų sąrašo – stogo danga, vamzdynai, langai, hidroizoliacija, grindys, santechnika.

• Išsiaiškinkite, kas realiai stato vilą. Daugelis vystytojų samdo pigiausią rangovą, kuris taupo kokybės sąskaita.

• Jei įmanoma – apžiūrėkite anksčiau to paties rangovo pastatytas vilas. Atidarykite duris, nuleiskite vandenį, įjunkite dušą – patikrinkite, kaip viskas veikia realybėje.

• Net jei projektą vysto patikimi savininkai – pavyzdžiui, užsienio investuotojai, kurie jau sėkmingai įgyvendino kelis projektus – tai dar nereiškia, kad naujas projektas bus vykdomas su ta pačia kokybe.

• Labai svarbu išsiaiškinti, kas realiai statys jūsų vilą. Daugelis vystotojų po kelių sėkmingų projektų pradeda taupyti – pasirenka pigesnius vietinius statybininkus ar visiškai keičia statybų komandą. Todėl vertinkite ne tik įmonės įkūrėjus ar jų patirtį, bet ir patikrinkite, su kuo konkrečiai dirbama dabar – kokia statybų įmonė, kokie meistrai ir kas prižiūri procesą.

🔍 Svarbu žinoti: vietiniai rangovai dažnai paklausia – „Ši vila bus jums ar pardavimui?“

• → Jei pardavimui – taupoma ten, kur nesimato: pigūs vamzdžiai, jungtys, nekokybiški apdailos sprendimai.

• → Nuotraukose atrodo įspūdingai… iki pirmojo lietaus sezono.

💡 Jei vila atrodo per gera už tokią kainą – sustokite ir pagalvokite. Neapsigaukite vien dėl gražios išvaizdos.

• → Klauskite: kur buvo sutaupyta? Kodėl pasiūlymas toks pigus?

Juk nepirktumėte prabangaus automobilio nepatikrinę, kas po kapotu. Nedarykite to ir su vila.

Klaida nr. 6: Per dideli lūkesčiai dėl žadamos grąžos

‍

Kas nutinka: daugelis vystytojų žada 20–25% metinę grąžą, remdamiesi optimistiškiausio scenarijaus skaičiavimais – tačiau neparodo, iš kur tie skaičiai atsirado.

‍Patarimai:

• Prašykite, kad grąžos skaičiavimai (ROI) būtų pagrįsti realiais rinkos duomenimis – ne pažadais, o tokiais šaltiniais kaip AirDNA ar AllTheRooms, analizuojant panašias vilas toje pačioje lokacijoje.
  

• Įsitikinkite, kad skaičiavimuose nurodytas ne tik galutinis pelnas, bet ir tokie rodikliai kaip užimtumas bei vidutinė paros kaina.
  

• Patikrinkite, ar įtrauktos visos pasikartojančios išlaidos – valdymo mokesčiai, valymas, priežiūra, Airbnb komisiniai, mokesčiai ir kt.
  

• Paprašykite parodyti tris scenarijus: pesimistinį (žemas sezonas), realų ir optimistinį (aukštas sezonas). Tik tada galėsite realiai įvertinti investicijos potencialą.
  

Patikimos investicijos grindžiamos realiais duomenimis, ne gražiomis kalbomis.

‍

Klaida Nr. 7: Visiškai nepasikonsultuoti su teisininku

‍

Kas nutinka: vietinis notaras padeda įforminti sandorį, bet jis nėra jūsų advokatas, kad išvengtumėte netikėtumų, verta turėti savo teisininką, kuris peržiūrės visus dokumentus jūsų interesų labui.

‍Ką daryti vietoj to:

• Pasisamdykite savo teisininką, kuris kalba angliškai ir supranta vietinę teisę
• Paprašykite jo peržiūrėti rezervacijos sutartį, žemės nuomos sutartį bei statybų kontraktą
• Įsitikinkite, kad sutartyje aiškiai nurodytos pinigų grąžinimo sąlygos, baudos už vėlavimus ir perdavimo įsipareigojimai

Net ir tvarkingas sandoris gali turėti niuansų. Jūsų advokatas įsigilins į jūsų konkrečią situaciją ir padės išvengti netikėtumų.

‍

Apibendrinimas

Investicijos į NT Balyje šiuo metu ant bangos. Turistų srautai rekordiniai, ilgalaikės nuomos rinka sproginėja, o moderniai suprojektuotos vilos - paklausesnės nei bet kada.

Tačiau auganti rinka reiškia ne tik galimybes, bet ir rizikas. Todėl svarbiausia - ne tik investuoti, bet ir tai daryti atsakingai: įvertinti vystytoją, pasitikrinti dokumentus, suprasti procesus.

Jei pasirenkate protingai - jūsų vila gali ne tik atsipirkti greičiau nei tikėtasi, bet ir tapti jūsų tropinių pabėgimų vieta.

‍

Turite klausimų? Rezervuokite trumpą skambutį ir sužinokite, kaip atrodo saugi ir pelninga investicija Balyje.